Te-ai hotărât să faci pasul cel mare și să-ți cumperi propria locuință. E o decizie care vine cu mult entuziasm, dar și cu o listă lungă de întrebări tehnice. Probabil ai auzit deja despre programul Noua Casă, cunoscut în trecut sub numele de Prima Casă, și despre creditul ipotecar standard. Deși ambele variante te ajută să ajungi la același rezultat, drumul prin biroul unui notar public și costurile pe care le vei suporta diferă destul de mult.
Alegerea depinde de profilul tău financiar și de tipul de imobil pe care îl vizezi. Fiecare opțiune are avantaje specifice care se reflectă direct în portofelul tău la momentul semnării actelor. Este important să înțelegi aceste mecanisme înainte să depui dosarul la bancă.
Ce presupune programul Noua Casă pentru cumpărător?
Programul guvernamental a fost gândit să sprijine persoanele care nu dețin o locuință și au un avans limitat. Statul garantează o parte din împrumut, ceea ce permite băncii să-ți ceară doar 5% avans pentru imobile de până la 70.000 euro. Dacă depășești această sumă, avansul crește la 15%, iar condițiile se schimbă ușor.
Această facilitate vine la pachet cu anumite restricții de care trebuie să ții cont. Nu poți vinde apartamentul timp de cinci ani fără acordul Ministerului Finanțelor și al băncii. De asemenea, locuința trebuie să fie finalizată și intabulată la momentul solicitării creditului.
Care sunt particularitățile creditului ipotecar standard?
Creditul ipotecar clasic îți oferă o libertate mult mai mare în alegerea proprietății. Poți cumpăra terenuri, case la curte sau apartamente mai scumpe, fără limitele de preț impuse de stat. Avansul minim solicitat de bănci pornește de obicei de la 15%, însă flexibilitatea contractuală este superioară.
Aici nu există interdicția de înstrăinare timp de cinci ani. Dacă peste doi ani decizi că vrei să te muți într-un alt oraș, poți vinde imobilul oricând, cu condiția să achiți restul de datorie către bancă. Procedurile sunt mai directe deoarece implică doar două părți principale: tu și instituția financiară.
Cum variază onorariul pentru contractul de vânzare-cumpărare?
Atunci când ajungi la un notar public, onorariul pentru redactarea și autentificarea contractului de vânzare se calculează pe baza unei grile oficiale. Această grilă stabilește valori minime în funcție de prețul imobilului. Indiferent că alegi Noua Casă sau un credit ipotecar, onorariul de vânzare rămâne, teoretic, același.
Diferența majoră apare însă la modul în care sunt structurate celelalte documente adiacente. În cazul programului guvernamental, statul impune anumite protocoale care pot simplifica sau complica birocrația. Un aspect puțin știut este că onorariile notariale pentru actele de ipotecă în cadrul programului Noua Casă beneficiază de o reducere de 30% față de tarifele standard.
Ce taxe implică ipoteca în ambele cazuri?
Ipoteca reprezintă garanția băncii că își va recupera banii. Pentru a fi valabilă, ea trebuie înscrisă în Cartea Funciară. La creditul ipotecar standard, vei plăti un onorariu notarial bazat pe valoarea creditului plus o marjă de garantare. De asemenea, trebuie achitată taxa către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI).
La programul Noua Casă, lucrurile stau diferit. Deși onorariul notarului este redus prin lege, trebuie să iei în calcul că ipoteca se instituie atât în favoarea băncii, cât și în favoarea Statului Român. Acest lucru înseamnă că în extrasul de carte funciară vor apărea mai multe sarcini, iar documentația necesară pentru radierea lor ulterioară va fi mai voluminoasă.
Care este rolul extrasului de autentificare în tranzacție?
Extrasul de carte funciară pentru autentificare este documentul care „blochează” imobilul timp de 10 zile lucrătoare. În acest interval, niciun alt act nu poate fi înregistrat, asigurându-te că vânzătorul nu vinde apartamentul de două ori. Costul acestui extras este fix și se achită prin intermediul biroului notarial către ANCPI.
În cazul creditelor, procesul necesită adesea două extrase: unul pentru contractul de vânzare și unul pentru ipotecă, dacă cele două acte nu se semnează simultan. Majoritatea notarilor preferă semnarea lor în aceeași zi pentru a eficientiza costurile și timpul clienților.
Există diferențe de timp în procedurile notariale?
Dosarul pentru Noua Casă este considerabil mai lent. După ce banca aprobă creditul, documentația trebuie trimisă la Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri (FNGCIMM). Doar după ce primești acceptul lor, poți merge la un notar public pentru a finaliza tranzacția. Acest proces de comunicare între bancă, fond și notar poate dura de la câteva zile la câteva săptămâni.
Creditul ipotecar clasic este mult mai rapid. Odată ce banca a evaluat imobilul și a aprobat dosarul, poți programa semnarea actelor imediat. Nu există intermediari guvernamentali, deci circuitul documentelor este limitat la relația ta cu banca și notarul ales.
Ce documente solicită notarul pentru finalizarea actelor?
Pregătirea dosarului este etapa unde apar cele mai multe erori. Vânzătorul trebuie să pună la dispoziție actele de proprietate, planurile cadastrale și certificatul de performanță energetică. De asemenea, este obligatoriu certificatul fiscal care să ateste că nu există datorii la bugetul local.
Tu, în calitate de cumpărător, trebuie să aduci adeverințele necesare de la bancă și, în cazul programului Noua Casă, declarația pe proprie răspundere că nu deții o altă locuință. Notarul va verifica toate aceste documente pentru a se asigura că tranzacția este perfect legală și că nu există vicii ascunse în istoricul proprietății.
